آيا بازار مسکن وارد دوره رونق مورد ادعاي برخي مسئولان وزارت راه و شهرسازي شده است؟دليل اصرار برخي از مسئولان بر ديدن نشانه هاي رونق در بازار مسکن چيست؟ به گواه دست اندرکاران و فعالان مسکن هنوز هيچ اتفاقي در اين حوزه روي نداده است، شايد برخي چيزهايي را مي بينند که کارشناسان و مردم نمي بينند.

شايد هم اين اظهارات در پس پرده حکايت از نداشتن برنامه در حوزه مسکن دارد و مديران مربوطه، تدبيري براي خروج بازار مسکن از رکود سرسام آور نداشته و فقط روي به روزرساني آمارها تمرکز کرده اند و به اصطلاح چيزي در چنته ندارند.

به هر حال در روزهايي که زمان اظهارنظر مسئولان وزارت راه و شهرسازي درباره «نشانه هاي خروج از رکود مسکن» از هفتگي به روزانه تغيير کرده، رئيس اتحاديه مشاوران املاک واقعيت هاي بازار مسکن را با استناد به اتفاقات واقعي اين بخش تشريح کرد.

حسام عقبايي در گفتگو با خبرگزاري تسنيم با بيان اينکه با تحريک تقاضا نمي توان بازار مسکن را از رکود خارج کرد، يکي از ويژگي هاي کنوني اين بخش را حرکت روي لبه تبغ و پرتگاه اعلام کرد و گفت: اگر قرار است يک تحرک در مسکن داشته باشيم بايد با درآمد عمومي و دهک هاي متوسطه سازگار باشد، نه اينکه با تحريک تقاضا جهشي يا به قول معروف سونامي ايجاد شود.

وي با اشاره به کاهش توليد مسکن در کشور، سال 1407 را زمان به توازن رسيدن عرضه و تقاضا در بازار مسکن اعلام کرد؛ البته به شرطي که سالانه يک ميليون واحد مسکوني در کشور ساخته شود.

عقبايي با بيان اينکه نمي توان براي بازار مسکن ايران رمل و اُسطرلاب انداخت، خروج آماتورها را مهمترين اثر رکود سه ساله مسکن ارزيابي کرد.

بخشي از گفتگو با رئيس اتحاديه مشاوران املاک را در ادامه مي خوانيد.

قاعدتاً بايد بازار مسکن از رکود خارج شود و اگر اين اتفاق نيفتد، وضعيت اقتصادي کشور خوب نخواهد شد. با توجه به رکود اقتصادي، بازار نفت و کاهش بودجه دولت، بايد يکسري از صنايع فعال شود. چيزي که بتواند خيلي در اقتصاد تحرک ايجاد کند فقط مسکن است. حال بايد ديد چقدر اينها (دولتي ها) مي توانند براي حوزه مسکن سرمايه جذب کنند.

طي سه سال اخير که سياست هاي در نظرگرفته شده براي تحريک تقاضا مؤثر نبوده است.

تحريک تقاضا يکي از عوامل است، در بسته خروج از رکود دولت يکي از عوامل تحريک تقاضا بود و با يک عامل نمي توانند بخش مسکن را از رکود خارج کنند، البته اعتقاد دارم که بسته خروج از رکود تحريک تقاضا مؤثر است، افزايش تسهيلات بانکي و موافق افزايش وام در شرايط فعلي اقتصادي هستم. بر عکس اينکه برخي مي گويند اين اقدامات بي تأثير است، نه تأثيرگذار است و بايد ادامه داشته باشد.

اين مسئله باعث ايجاد اختلافات طبقاتي و مشکلات فراواني شده و جاماندگان دهک ضعيف و متوسط را زياد مي کند. قرار نيست بازار مسکن به نظرم از رکود خارج شود به هر قيمتي. اين به مصلحت مردم نيست. بازار مسکن بايد از رکود خارج شود اگر قرار است يک تحرک در مسکن داشته باشيم، بايد با درآمد عمومي و دهک هاي متوسطه سازگار باشد، نه اينکه با تحريک تقاضا جهشي يا به قول معروف سونامي ايجاد شود.

توليد مسکن در سه سال اخير چگونه روندي داشته است، ظاهراً کاهشي در اين حوزه داشته ايم.

سياست هاي کلان در حوزه وزارت راه و شهرسازي اين است که رشد اقتصاد مسکن به مفهوم افزايش توليد کمي نيست. يعني فقط معيار توسعه مسکن را تعداد نمي دانند؛ به عبارت ديگر، اگر در گوشه اي از کشور ده هزار مسکن ايجاد کنيم و آمار اعلام شود به معناي توسعه نيست.

توسعه را در ابعاد مختلفي تعريف مي کنند که پايداري در حوزه توليد مسکن داشته باشد.

در حال حاضر چقدر کمبود واحد مسکوني داريم؟

سالانه به يک ميليون واحد مسکوني به طور متوسط نياز داريم، آمار جامعي در کشور نداريم که چند درصد مردم مستأجر هستند، آمارها زير 30 درصد است. فکر مي کنم وزارت راه و شهرسازي اعلام کرده که اگر توليد مسکن را به توازن برسانيم يعني به رقم استاندارد سالانه برسد، 12 سال ديگر به توازن در بازار مسکن مي رسيم. اگر امروز سالي يک ميليون واحد مسکوني توليد کرده و بتوانيم آن را حفظ کنيم، سال 1407 به توازن عرضه و تقاضا خواهيم رسيد.

پيش بيني شما براي بازار مسکن چيست؟ اين نگراني وجود دارد؟

در اقتصاد ايران پيشگويي کار خيلي سختي است و نبايد پيش بيني کرد و رمل و اُسطرلاب انداخت که بازار مسکن کشور چه مي شود. معتقدم شرايط و آنچه بر بازار مسکن حاکم است مبين اين است که با توجه به رکود مسکن، حجم نقدينگي، سياست هاي دولت و رويکرد نمايندگان مجلس دهم، اعتقاد دارند بايد خروج از رکود روي دهد و اين را در اقتصاد تجربه کنيم.

در بازار مسکن تغيير و تحولات در حيطه قيمت، تابعي از توليد است. نرخ مسکن تابع عرضه آن است و در عين حال تقاضا.

به يقين عرضه کم شده، در اين صورت اصول اقتصاد مي گويد قيمت بايد افزايش يابد، پس چه اتفاقي در ايران روي داده، وقتي در سال 93 و 94 کاهش صدور پروانه هاي ساختماني و توليد مسکن را داشته ايم ولي با همين احوال نه تنها قيمت ها افزايش نيافته، بلکه کاهش قيمت هم داشته ايم. اينجا که افزايش تقاضا و همزمان کاهش توليد هم بوده است.

البته به نظر مي رسد تقاضا در بازار مسکن طي سال هاي اخير بوده، ولي به دلايلي از جمله انتظار کاهش قيمت، دست نگه داشته اند.

در سال 92 شايد اين تعبير قابل بررسي بود که مردم منتظر هستند، اما سال 94 انتظار به پايان رسيد. يعني پس از سه سال ثبات قيمت و به کف رسيدن نرخ ها، ديگر انتظار بيشتري براي کاهش وجود نداشت. در واقع قدرت خريد مردم اين توان را نداشت به بازار مسکن وارد شوند، به همين دليل بود که برغم کاهش توليد و وجود واحد، خريداري وجود نداشت. عرضه کاهش پيدا کرده ولي همچنان اگر به مشاوران املاک مراجعه کنيد مي گويند همه فروشنده شده اند و مشتري نيست.

اين به معناي افزايش توليد نيست، به اين مفهوم است که ظرفيت خريد براي همان توليد کم هم وجود ندارد و پتانسيل خريد براي متقاضيان وجود ندارد.

در مجموع در سال 95 در نيمه اول سال شاهد افزايش قيمت نبايد باشيم، يعني در حوزه نرخ ها هرچند توليدکننده اي ورود پيدا کند يا انگيزه اي براي ورود سرمايه گذاران ايجاد شود، به هر طريقي از جمله ماليات بر حساب هاي بانکي يا هر سياستي که منجر به خروج سرمايه ها از بانک ها شود و به سمت بازار مسکن بيايد، در اين صورت اتفاق خاصي در حوزه قيمت ها در شش ماه اول روي نمي دهد. ثبات قيمت هاادامه خواهد يافت، ولي با اين حال پيش بيني نسبي افزايش حجم معاملات را در سال 95 خواهيم داشت.