معاملات مسکن مطابق پیش‌بینی‌ها به افت شدید قیمت در بازار‌های موازی واکنش نشان داد. نتایج تحقیقات میدانی، از سه تغییر معنادار در رفتار فروشنده‌های آپارتمان حکایت دارد. در اقدامی کم‌سابقه، عوامل عرضه فایل‌های ملکی در بازار به استفاده از واژه‌های «قیمت‌ها شکست»، «فروش فوری» و عناوینی که در واقعیت، بیانگر عجله برای فروش است، روآورده‌اند.

 حجم فایل‌ها در برخی استارت‌آپ‌های ملکی نیز افزایش یافته و پیش‌قیمت-قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در فایل‌ها-در مناطقی از شهر بین ۱۵ تا بیش از ۲۵ درصد نسبت به هفته گذشته ریزش کرده است. برخی از فایل‌ها مربوط به واحد‌هایی است که از چند روز قبل برای فروش عرضه شده‌اند؛ اما اکنون سطح پیش‌قیمت و توقع مالکان این واحد‌ها کمتر است. فرونشست پیش‌قیمت در بازار مسکن چند روز بعد از عقبگرد نرخ ارز و قیمت سکه اتفاق افتاده است که نشان می‌دهد تغییر جهت متغیر‌های بیرونی موثر بر رفتار‌ها در بازار ملک سبب واکنش متغیر‌های درونی این بازار شده است.

این در حالی است که بررسی آمار رسمی معاملات مسکن در شهر تهران حاکی از آن است که طی یک تا یک سال و نیم گذشته بازار همواره در یک شرایط غیرعادی به سر می‌برد که دو دلیل عمده داشت: نخست اینکه رکود معاملاتی در اوج جهش ادامه‌دار شد و دوم اینکه غالب تقاضای بازار، از جنس تقاضای غیرمصرفی بود.

شرایط غیرعادی بازار مسکن ناشی از انتظارت تورمی غالب در این بازار (حس گران‌تر شدن کالاها) بود که البته در نیمه اول امسال بخش قابل توجهی از این انتظارات تورمی ناشی از شوک‌ها و نوسانات بورس و ارز بود. این شرایط رکودی در کنار رشد چشمگیر ماهانه قیمت مسکن که طبیعی به نظر نمی‌رسید، مهم‌ترین عوامل «تاثیرپذیری زودهنگام» بازار مسکن از تحولات اخیر بازار‌های اقتصادی بودند.

بازار مسکن چه زمانی وارد فاز ارزانی خواهد شد؟قیمت مسکن کاهش چمشگیری خواهد داشت

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور با اشاره به اینکه اگر کاهش قیمت ارز، سکه و طلا ادامه دار باشد، این مسئله بر روی بازار مسکن تاثیرگذار است، گفت: به طور قطع در چنین وضعیتی قیمت مسکن نیز کاهش چشمگیری را تجربه خواهد کرد، در حال حاضر بازار‌های سرمایه‌ای تحت تاثیر جو انتخاب جو بایدن، روند کاهنده‌ای به خود گرفته اند، در صورتی که این روند ادامه دار باشد و بعد از آن نیز ثبات بر این بازار‌ها حکمفرما باشد، قدر مسلم قیمت مسکن با افت قابل توجه‌ای روبرو خواهد شد.

وی افزود: طی چند ماه گذشته تحت تاثیر افزایش تورم، قیمت مسکن نیز با افزایش بسیار زیادی روبرو شد، هر چند که این افزایش‌ها از نظر ما قابل قبول نیست، اما به دلیل اینکه تمام بازار‌ها با التهاب و افزایش مواجه شدند، بازار مسکن نیز به این وضع درآمد، اما حال که در مورد دلار این انتظار وجود دارد که با کاهش نرخ روبرو شود، می‌توان متصور بود که مسکن نیز در آینده‌ای نزدیک با کاهش قابل قبولی همراه شود، در این زمینه زمانیکه نرخ ارز بالا می‌رود، بلافاصله ملک نیز گران می‌شود، اما زمانیکه قیمت دلار پایین می‌آید، قدری زمان می‌برد، که مردم قبول کنند که ارز کاهش قیمت داشته و در این نرخ‌ها ماندگار است.

خسروی با اشاره به اینکه کاهش قیمت مسکن، عرضه‌ها را زیاد خواهد کرد، بیان داشت: طی این مدت بیش از ۳۰۰ هزار واحد مورد احتکار قرار گرفت که این مسئله خود بر کمبود عرضه و افزایش قیمت‌ها تاثیر گذاشت، اما توصیه بنده به مالکان این واحد‌ها این است که هرچه زودتر ملک خود را وارد چرخه عرضه کنند، زیرا که به زودی کاهش قیمت مسکن شیب قابل قبولی خواهد گرفت و آن‌ها از این قضیه متضرر خواهند شد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور با کاهش قیمت مسکن قدرت خرید متقاضیان خرید نیز افزایش پیدا می‌کند، اظهار داشت: در چنین شرایطی بازار نیز می‌تواند از رکود خارج شده و به سوی رونق حرکت کند، اما این مسئله زمان بر خواهد، این در حالی است که با کاهش قیمت دلار قیمت مصالح ساختمانی نیز کاهش می‌یابد، با توجه به سهم ۳۵ درصدی مصالح در قیمت مسکن، این عامل نیز می‌تواند در کاهش بیشر قیمت مسکن تاثیرگذار باشد و شیب نزول قیمت‌ها را بیشتر کند.

مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه انتخاب بایدن به عنوان رئیس جمهور آمریکا سیگنال جدیدی بود که به بازار‌های سرمایه‌ای مخابره شد، گفت: با توجه به همین موضوع است، که بازار‌های سکه، طلا، ارز و خودرو نسبت به این انتخاب واکنش نشان دادند و با کاهش همراه شدند، اما در مورد بازار مسکن قضیه فرق می‌کند، این بازار کمترین تاثیرات را از اتفاقات سیاسی در بین بازار‌های مختلف می‌پذیرد.

وی افزود: از سویی تاثیرات فوری در بازار مسکن حتی در چند هفته اتفاق نمی‌افتد و در این زمینه نیاز است که مدت زمان زیادی سپری شود، اما نکته مهم این است که رشد قیمت‌ها متوقف می‌شود و به تبع آن نیز بازار در رکود بیشتری فرو می‌رود، به طور کلی ما در بازار مسکن با چرخه‌های دو، سه ساله تا پنج ساله روبرو هستیم که در هریک از چرخه ها، وضعیت‌های متفاوتی بسته به شرایط رخ می‌دهد، بنابراین اگر بایدن به عنوان رئیس جمهور آمریکا سر کار بیاید، تاثیر آن در بازار مسکن ایران کوتاه مدت نیست، بلکه بلند مدت است.

سلطان محمدی با اشاره به اینکه تا بایدن بخواهد زمام امور را در دست بگیرد، چند ماهی طول خواهد کشید، اظهار داشت: تازه او زمانی که مستقر شد، برای مذاکرات و شاید توافقات احتمالی مذاکرات طولانی در پیش خواهد بود، همانگونه که مذاکرات برجام حدود دو سال زمان برد، بنابراین نباید انتظار رخ دادن معجزه داشت، با توجه به اینکه به احتمال زیاد انتظارات تورمی با انتخاب بایدن کاهش خواهد یافت، جذابیت حضور در بازار‌های مختلف کم خواهد شد و این مسئله بانک را با توجه به سود تضیمن شده‌ای که به سپرده‌ها می‌دهد جذاب می‌کند و نقدینگی به بانک‌ها خواهد رفت.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: در حال حاضر یکی از بزرگترین مشکلاتی که بازار مسکن با آن روبرو است، کمبود عرضه است، طی چند سال گذشته میزان ساخت و ساز خانه بسیار کم بوده، در حالیکه تقاضا با رشد همراه بوده است، طبعا در چنین شرایطی وقتی عرضه و تقاضا با هم برابر نباشد، قیمت‌ها با افزایش روبرو می‌شود، بنابراین برای تعادل بخشی به بازار مسکن باید، میزان عرضه به بازار زیاد باشد، تا به تقاضا جواب داده شود.