فصل جديد بازار مسکن با شش نوع شتاب‌دهنده معاملات شروع شد. بررسي‌ها درباره شرايط پاييزي بازار ملک حاکي است مجموعه‌اي از محرک‌هاي کليدي سمت تقاضا، مقابل «افت سنتي» بازار پاييزي، قرار گرفته و احتمال «حفظ وضعيت» معاملات خريد در مرز رونق طي فصل جاري را تقويت کرده است. مهمترين محرک پاييزي خريد مسکن را «آمادگي دسته‌اي از فروشنده‌ها براي امضاي قرارداد با دريافت بخشي از بهاي ملک» تشکيل مي‌دهد. «کاهش 24 درصدي ارزش واقعي ملک طي چهار سال» و «تمديد سقف تابستاني وام بدون سپرده» نيز ديگر محرک‌هاي مؤثر محسوب مي‌شود.

احتمال رونق معاملات مسکن در نيمسال دوم 96 با ورود «1+5» شتاب‌دهنده به فضاي رواني و اقتصادي بازار پاييزي ملک، تقويت شد.

مجموعه عوامل کليدي دروني و بيروني بازار مسکن در فصل جديد، به گونه‌اي جهت‌گيري شده که نيروي برآيند آنها مي‌تواند بر «افت سنتي» دماي معاملات ملک در دوره پساتابستان –پايان فصل اصلي نقل و انتقالات ملکي- تأثير بگذارد و نبض خريد و فروش آپارتمان را دستکم، در مرز تابستاني رونق حفظ کند. شروع بازار پاييزي معاملات آپارتمان از ديروز با شش محرک خريد مصرفي همراه مي‌شود که مهمترين آنها «حرکت داوطلبانه يک گروه از فروشنده‌ها در تغيير شرايط مالي معامله» است. بررسي‌ها درباره چشم‌انداز معاملات مسکن در فصل جديد نشان مي‌دهد: رشد نسبي حجم خريد آپارتمان در نيمه اول امسال و به‌خصوص در تابستان، تحت تأثير شتاب‌دهنده‌هاي پاييزي، ادامه‌دار خواهد بود. نيمه اول امسال، حجم معاملات خريد مسکن در حدود 3 درصد افزايش پيدا کرد به‌طوري که اوج‌گيري خريدها در ميانه تابستان باعث شد تيراژ فروش آپارتمان در اين شهر تا نزديکي دوره‌هاي رونق قبلي پيش رود.

اکنون همزمان با تغيير فصل،‌ «1+5» شتاب‌دهنده معاملات مصرفي مسکن شامل «آمادگي فروش ملک با دريافت بخشي از بهاي معامله» به‌عنوان محرک ويژه و همچنين «کاهش 24 درصدي ارزش واقعي آپارتمان»، «پايبندي بانک‌ها به سقف بخشنامه‌اي نرخ سود بانکي»، «تمديد سقف تابستاني وام بدون سپرده خريد مسکن»، «امکان تسري اصلاحات مدنظر براي تسهيلات خريد به وام‌گيرنده‌هاي قبلي» و «بهبود نسبي سطح درآمدها ناشي از رشد مثبت اقتصادي» به‌عنوان پنج محرک ديگر، باعث جلوگيري از دافعه پاييزي بازار مسکن خواهد شد.

اين مدل معامله ملکي، اغلب بدون تحويل کليد به خريدار و با تعيين مهلت زماني حداکثر سه ماهه براي تسويه بقيه پول انجام مي‌شود، به‌طوري که دريافت کليد به بعد از تسويه حساب کامل منوط است.

در ماه‌هاي اخير به رغم تقاضاي مؤثر خريد واحدهاي بالاي 90 متر مربع از ناحيه مالکان متقاضي تعويض واحد چون اين نوع معاملات در گام اول مستلزم فروش واحد قبلي متقاضيان خريد است، در عمل، به دليل سرعت پايين موتور معاملات در کل بازار، اين دسته از متقاضيان موفق به جابه‌جايي عمده نشده‌اند. با اين حال، در هفته‌هاي پاياني تابستان، فرصت‌دهي فروشنده‌ها در بازار واحدهاي ميان‌متراژ و نه چندان بزرگ به اين دسته از خريداران از بابت امضاي مبايعه‌نامه و تعيين مهلت براي تأمين نقدينگي ناشي از فروش واحد قبلي، سبب شد حجم معاملات مسکن از سمت واحدهاي خارج از کانون خريد و فروش تقويت شود.

محرک بعدي معاملات مصرفي خريد ملک، «کاهش 24 درصدي ارزش واقعي آپارتمان طي چهار سال گذشته» است. طبق آمارهاي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن، متوسط قيمت مسکن در فاصله مهر ماه سال 92 تاکنون، کمتر از يک ميليون تومان در مترمربع افزايش پيدا کرده است. در اين ميان، «پايبندي بانک‌ها به سقف بخشنامه‌اي نرخ سود سپرده‌هاي بانکي» در روزهاي گذشته از بخشنامه بانک مرکزي، مي‌تواند تحرک تازه‌اي در معاملات ملک در فصل جديد ايجاد کند. اين محرک، 2 دسته تقاضاي مسکن شکل مي‌دهد. دسته اول، آن دسته از خريداراني هستند که جنس خريد آنها مصرفي محسوب مي‌شود اما تاکنون با در اختيار داشتن نقدينگي قابل توجه، بازار پول را به دليل نرخ سود بالاي 20 درصد در گذشته، براي سپرده‌گذاري ترجيح مي‌دادند. اين گروه، به منظور تقويت توان مالي خريد آپارتمان با استفاده از فرصت ثبات نسبي قيمت مسکن، همواره طي يکسال اخير در خريد ملک، تأخير کرده است اما در ماه‌هاي آينده با سررسيد شدن دوره سپرده‌گذاري، با توجه به سطح پايين نرخ‌هاي جديد سود از يکسو و نوسانات تک رقمي قيمت مسکن از سوي ديگر، بازار مسکن مقصد اين دسته از سپرده‌گذاران خواهد بود. دسته دوم نيز تقاضاي سرمايه‌اي مي‌تواند باشد.

کارشناسان اقتصاد مسکن، مثبت شدن رشد اقتصادي در فصل بهار امسال را عاملي براي بهبود قدرت خريد مسکن ناشي از افزايش نسبي درآمدها عنوان مي‌کنند. به اين ترتيب، در ماه‌هاي آينده، بازار معاملات مسکن از اين محل نيز تأثيرپذيري مثبت خواهد داشت.

کانون معاملات مسکن کجاست؟

رشد حدود 5 درصدي ميانگين قيمت مسکن در پنج ماه اول امسال، جايگاه آپارتمان‌ها در رتبه‌بندي قيمت فروش را تغيير داد. سال گذشته 5/ 31 درصد معاملات مسکن به آپارتمان‌هاي زير 300 ميليون تومان اختصاص داشت اما امسال اين سهم به 6/ 24درصد کاهش يافته و در ازاي افت 7 درصدي فروش اين واحدها، سهم واحدهاي با قيمت کل 300 تا 500 ميليون تومان افزايش يافته است. در حال حاضر‌، بيشترين فروش در بازه‌هاي قيمتي مختلف، به آپارتمان‌هاي 300 تا 350 ميليون توماني اختصاص دارد. سهم اين واحدها، 13درصد کل معاملات است.