در حالی که اجاره‌بها تابع قیمت مسکن بوده و قیمت‌ مسکن این روزها از ثبات نسبی برخوردار است، اما گزارش ها از افزایش بی ضابطه اجاره بهای مسکن در بازار حکایت دارد.

اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره بها، قیمت مسکن است و اگر قیمت مسکن افزایش پیدا کند و رو به رشد باشد طبعاً با افزایش رشد قیمت مسکن، افزایش بها نیز امری طبیعی است، اما این روزها می‌بینیم که از سال 92 به بعد و به رغم اینکه قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده ولی هر ساله اجاره بها افزایش داشته و هرچند این افزایش بالا نبوده ولی این افزایش کم هم حتی در چهار پنج سال گذشته به عدد قابل توجهی رسیده و تغییرات زیادی را در اجاره بها برای دهک‌های ضعیف و متوسط که عموماً از مستأجرین هستند، ایجاد کرده است.

اکثر مشاوران املاک در خصوص رشد بی ضابطه نرخ اجاره بها به رغم ثبات قیمت مسکن می گویند: موجرین و مالکین هرساله چند شاخص را به رغم تمام نکاتی که به عنوان مشاور در این حوزه به آنها اعلام می‌کنیم برای تعیین اجاره بها در نظر می‌گیرند که قیمت مسکن مهمترین عامل تعیین کننده برای این موضوع است.

آنها اضافه می‌کنند: اما موضوعی که ناخودآگاه در بازار اجاره بها، مالکان را تحت تأثیر قرار می‌دهد سود بانکی و نرخی است که بانک‌ها از بابت سپرده گذاری به مردم پرداخت می‌کنند،بنابراین به‌رغم ثبات قیمت‌ها با نگاه به نرخ سود بانکی این بار نرخ اجاره را بالا می برند.

برخی از مشاوران املاک نیز بر این باور هستند که دلیل رشد اجاره بها را نمی دانند و نقشی هم در تعیین اجاره بها ندارند اما این موضوع را نیز درک نمی‌کنند که وقتی قیمت مسکن رشد نداشته و تورم هم در حدود 10 تا 12 درصد است چرا باید اجاره بها از رشد 30 تا 40 درصدی برخوردار شود.

آخرین گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات اجاره بهای مسکن تا اردیبهشت ماه نشان می دهد که شاخص مسکن اجاره‌ای در کل مناطق شهری نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 11/5 درصد رشد داشته و این رشد 30 تا 40 درصدی تا حدودی دور از واقعیت و خارج از ضابطه است.

■■■

پیرلورن، مشاور معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه اجاره بها پایه اصلی افزایش سالانه ناشی از میزان تورم عمومی در کشور است، می گوید: حداقل انتظار افرادی که در این حوزه سرمایه گذاری کردند حداقل یک سود و هزینه‌های ناشی از سرمایه گذاری استهلاک سرمایه شان است و این دور از انتظار نیست.

وی اضافه کرد: در حال حاضر نرخ سود بانکی بسیار تأثیرگذار در افزایش یا کاهش اجاره بهاست و چون نرخ سود بانکی همچنان بالاست افراد مقایسه می‌کنند.

البته اگر چه هنوز نرخ سود بانکی بالاست اما نکته ای که حائز اهمیت است این است که به محض کاهش نرخ سود بانکی، مالکان واحدهای مسکونی برای جبران سعی در بالا بردن اجاره بها می‌کنند.همه ساله با معضل رشد اجاره بها مواجه هستیم و هیچ ارگان و نهادی نیز بر آن نظارت نمی کند اما دولتی ها به خصوص مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی بر این موضوع تأکید دارند که دولت نمی تواند و نباید بر بازار اجاره بها دخالت مستقیم داشته باشد.

مشاور معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه دولت نمی‌تواند در امر اجاره بها ورود پیدا کند، گفت: منطق این است که اجاره بها از یک سیاست پیروی کند و آن سیاست بازار است و دولت نمی‌تواند خیلی وارد این حوزه شود، چون قرارداد‌ها را قانون می‌گوید و کاملاً دو طرفه است، یعنی من به عنوان سرمایه گذار انتظار بازدهی دارم. در سال‌های اخیر که تورم کنترل شده و کشور با رکود دست‌به گریبان بوده است افزایش اجاره‌بها زیاد نبوده و نهایت 10 درصد بوده در حالی که نرخ سود بانکی و تورم بیش از این عدد است.

پیرلورن متذکر شد: نیازمند نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات مسکن در ماه های اردیبهشت وخرداد هستیم که بعضی‌ها می‌آیند و سودا طلبی می‌کنند. افزایش نرخ اجاره‌بها کاذب است ولی اینکه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم انتظار غیر منطقی و غیر اقتصادی است.

کاهش عرضه مسکن بر بازار اجاره تأثیر داشته

برخی از مشاوران املاک با تأکید بر اینکه اگر چه تورم و قیمت مسکن تأثیر بسزایی در نرخ اجاره بها دارند اما نکته ای که این روزها نقش زیادی بر اجاره بها داشته نبود واحد مسکونی اجاره ای و فایل اجاره در دفاتر مشاور املاک است.

سلطان محمدی یکی از مشاوران املاک گفت:رکود ساخت و ساز در سه سال گذشته باعث شده تا تعداد واحدهای مسکونی استیجاری و فایل اجاره در بنگاه‌های مسکن کاهش یابد.

وی افزود: افزایش تقاضا و کاهش عرضه همواره در قیمت مسکن تأثیر داشته است بنابراین وقتی عرضه از تقاضا عقب باشد و قیمت مسکن هم به گونه ای باشد که در توان خرید متقاضیان نیست، مردم به اجاره‌نشینی روی می آورند و همین موضوع موجب رشد بیش از حد اجاره‌بها می‌شود.

مالکان به گرفتن اجاره به جای ودیعه روی آورده‌اند

رحیم پور یکی از مشاوران املاک می گوید:اگر چه رئیس اتحادیه املاک اعلام کرده نرخ اجاره بها 10 تا 15 درصد افزایش داشته است اما باید گفت این عدد در حدود 30 تا 40 درصد است و بیشتر مالکان به گرفتن اجاره به جای ودیعه روی آورده اند.

وی تأکید کرد: این روزها مالکان ترجیح می دهند اجاره بهای خود را افزایش دهند و از دریافت ودیعه خودداری می کنند چرا که معتقد هستند چون نرخ سود بانکی کاهش یافته و بانک ها سود کمتری پرداخت می کنند پس دریافت اجاره می تواند کمک بیشتری به آنها کند.