بازار مسکن هنوز در رکود به سر می‌برد. البته تعداد معاملات طی پنج ماهه نخست امسال در حدود ۲۰ درصد افزایش یافته اما معاملات کل کشور نسبت به سال قبل 70 تا 80 درصد افت کرده است. نسخه دولت برای درمان رکود مسکن که افزایش چندمرحله‌ای تسهیلات بوده هم هنوز جواب نداده است. مثلاً وام زوج های خانه اولی تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافته اما خروجی این صندوق مثل آب باریکه‌ای است که می‌خواهد کویر خشک مسکن را سیراب کند. این صندوق از محل منابع خود تغذیه می‌شود؛ به این صورت که افراد در این صندوق سپرده‌گذاری می‌کنند و پس از شش ماه معادل پول خود و پس از یکسال دو برابر آن را به عنوان وام با سود 9/5درصد دریافت می‌کنند. با این حال تعداد مراجعه‌کنندگان به این صندوق حدود یک دهم متقاضیان بالقوه بازار مسکن است.

مراجعه به بانک مسکن برای دریافت وام خانه اولی‌ها از روزانه ۱۶۰ فقره در پایان سال قبل به حدود ۲۲۰ فقره افزایش یافته که با حساب سرانگشتی می‌توان به این نتیجه رسید دریافت کنندگان وام خانه اولی طی یکسال به کمتر از صد هزار نفر برسد؛ در حالی که مشتریان بالقوه بازار مسکن حدود یک میلیون نفر در سال هستند. بنابراین چندان نمی‌توان به منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم دلخوش بود.

همچنین دولت منابع کافی برای تغذیه بانک‌ها ندارد. از طرف دیگر نمی‌خواهد با سیاست‌های انبساطی، زمینه‌های افزایش قیمت مسکن را فراهم کند. به همین دلیل سیاست کژدار و مریز خود را در بخش مسکن ادامه می‌دهد؛ سیاستی که حداقل از ابتدای دولت تدبیر و امید دنبال شده است. با اینکه رویکرد فعلی دولت جلوی جهش قیمت مسکن را گرفته، ظاهراً از انباشت سه ساله تقاضا که می‌تواند منجر به شوک قیمتی شود غفلت کرده است. البته در کل کشور 1/7میلیون مسکن خالی وجود دارد اما رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن می گوید واحدهای خالی موجود از دسترس متقاضیان بالقوه بازار خارج است چراکه خانه‌های خالی عمدتاً مسکن مازاد خانوارهای پردرآمد محسوب می‌شود.

آنچه دولت در برنامه خود مطرح کرده، اعطای وام به خانه اولی‌هاست؛ یعنی با این اتفاق تنها افرادی که تمکن مطلوب برای خرید خانه نداشتند و تاکنون نیز از تسهیلات مسکن در بخش خرید، ساخت یا نوسازی استفاده نکرده‌اند می‌توانند، وام دریافت کنند و به نوعی افراد کم درآمد مورد توجه دولت قرار گرفته که عضو هیئت رئیسه کمیسیون اقصادی مجلس معتقد است کلید حل مشکل مسکن در دستان آنها نیست.

حسینی شاهرودی همچنین تصریح کرد: دولت باید نقدینگی موجود در بازار را به سمت تولید سوق دهد و برنامه مشخصی برای این موضوع داشته باشد. همچنین، اجرای برنامه دولت در بخش وام مسکن نیز در گرو این موضوع است که بانک‌ها توان پرداخت داشته باشند و از تصمیم دولت تمکین کنند و اگر دولت پول مشخصی را برای این موضوع بلوکه نکند شاید نتوانیم با توجه به منابع موجود سیستم بانکی به اجرای سیاست اخیر دولت امیدوار باشیم.

اما معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه سیاست‌های کلی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن گسترش بازار رهن است، افزود: فرمول خانه‌دار شدن در همه جای دنیا که تجربه‌های موفقی دارند مبتنی بر پس‌انداز است و این وضعیت در ایران نیز دارای سابقه است و در دولت گذشته راهکارهایش بسته بود. راه‌اندازی مجدد پس‌انداز، نیازمند هماهنگی مفصلی خارج از وزارتخانه با همکاری بانک مرکزی، وزارت امور اقتصاد و دارایی، سازمان برنامه و بودجه بود. از سوی دیگر تشویق مردم به پس انداز به جای طرح دولت قبل که شامل نوشتن نام افراد نیازمندِ مسکن و تحویل خانه به آنها بود که کار دشواری بوده و هست.

حامد مظاهریان، ویژگی صندوق پس انداز مسکن یکم را متکی نبودن بر بودجه دولت عنوان کرد و ادامه داد: صندوق پس انداز مسکن یکم به این دلیل که تحت تأثیر نوسانات بازار نفت و مسائل سیاسی نیست می‌تواند فرآیند روشنی را برای دهه‌های آینده پیشروی سیاستگذاران کلان حوزه مسکن قرار دهد و هر خانوار ایرانی که صاحب شغل است این تضمین را داشته باشد تا از طریق پس‌انداز و سپرده‌گذاری در بانک بتواند ظرف مدت یکسال حداقل ۵۰ درصد قیمت مسکن را از بانک وام بگیرد که این جهت‌گیری کلان در شهرهای میانی و کوچک موفق‌تر خواهد بود زیرا درصد بیشتری از قیمت خانه را در اختیار متقاضیان قرار خواهد داد.

با این حال اتکای دولت به سیاست‌های انقباضی در بخش مسکن، منجر به کنترل افسارگسیخته قیمت مسکن شده و تا حدی توان متقاضیان مصرفی را به قیمت‌هایی که در پایان دولت قبل تا ۳۰۰ درصد افزایش داشت رسانده است. در این خصوص حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور بیان کرد: قیمت خرید و فروش مسکن در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۲ تغییر چندانی نداشته و حتی در برخی نقاط شاهد کاهش قیمت هم بوده‌ایم. در حال حاضر نیز ظرفیت افزایش قیمت وجود ندارد؛ زیرا عرضه‌کنندگان زیاد هستند. با این حال پیش‌بینی من این است که تا پایان سال ثبات نسبی در بازار مسکن حاکم شود.

با اینکه فرمول بازار رهن به عنوان روش مطمئن و غیرتورمی تأمین مالی بخش مسکن مورد تأیید اقتصاددان‌هاست، به نظر می‌رسد منابع حاصل از اجرای این فرمول در کوتاه‌مدت از توان لازم برای رونق بازار مسکن برخوردار نیست و اگر دولت همین روال را تا پایان دوره چهارساله خود دنبال کند انتظار جهش معاملات و جهش قیمت مسکن دور از ذهن به نظر می‌رسد. این اتفاق از یک طرف به سود متقاضیان مصرفی و از سوی دیگر به ضرر اقتصاد کلان است.